Urakkamuodot vertailussa – Valitse oikea toteutusmuoto rakennushankkeelle

Rakennushankkeen onnistumiseen vaikuttaa ratkaisevasti sopivan toteutusmuodon valinta. Oikeanlaisen toteutusmuodon valinnalla tuetaan hankkeelle asetettuja tavoitteita ja pienennetään hankkeen riskejä. Valitettavan usein toteutusmuoto valitaan kuitenkin tottumuksesta, jolloin parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen ei välttämättä päästä. Millaisia asioita toteutusmuodon valinnassa pitäisi ottaa huomioon?

Toteutusmuoto on muutakin kuin urakkamuoto

Urakkamuoto määrittelee vain ehdot, joiden mukaan urakoitsijan kanssa toimitaan. Ennen urakkamuodon valintaa tehdään päätökset suunnittelun hankkimisesta halutulla muodolla sekä miten ja millaisilla resursseilla projektia johdetaan. Tärkeintä hankkeen sujuvan läpimenon kannalta on, että mukana ovat parhaat tekijät ja heillä on selvillä vastuunsa ja velvoitteensa. Toteutusmuoto on siis huomattavasti enemmän kuin pelkkä urakkamuoto.

Erilaiset toteutusmuodot poikkeavat toisistaan eniten siinä, miten paljon eri osapuolet osallistuvat yhdessä päätöksentekoon ja kuinka läpinäkyvästi hankkeessa toimitaan. Yhteinen päätöksenteko ja läpinäkyvyys liittyvät vahvasti hankkeessa tapahtuvaan vuorovaikutukseen.

Hankkeen ominaisuudet ja tavoitteet luovat pohjan toteutusmuodon valinnalle

Jotta toteutusmuodon valinta onnistuisi mahdollisimman hyvin, tilaajan pitää tunnistaa omat resurssinsa, hankkeen kannalta tärkeät tavoitteet sekä millaisiin asioihin hankkeen edetessä halutaan vaikuttaa. Usein parhaaseen lopputulokseen päästään, kun ihmisten välinen vuorovaikutus toimii ja energia voidaan kohdistaa asioiden edistämiseen, ei riitelyyn ja riitojen ratkaisuun. Onnistuneessa toteutusmuodossa on kyse ihmisistä ja toimivasta vuorovaikutuksesta.

Huomioi toteutusmuodon valinnassa seuraavat kohdat:

• Minkälaiset resurssit tilaajalla on käytössään?
• Kuinka paljon halutaan ja pitää vaikuttaa suunnitteluratkaisuihin?
• Hankkeen aikataulu – kuinka nopeasti täytyy edetä?
• Onko kohde sellainen, joka vaatii urakoitsijalta erityisosaamista jo kehittämisvaiheessa?
• Mitkä ovat rakennuttajaorganisaatiolle tuttuja ja hyväksi koettuja malleja?
• Kuinka paljon riskiä hankkeessa voidaan ja halutaan ottaa?

Rakennushankkeen urakkamuodot vertailussa

Onnistunut rakennushanke tarvitsee sille sopivan urakkamuodon. Urakkamuodon valinta riippuu monista tekijöistä, kuten käytössä olevista resursseista sekä siitä, kuinka paljon suunnitteluratkaisuihin halutaan vaikuttaa. Kokosimme erilaisten urakkamuotojen hyviä ja huonoja puolia helpottamaan päätöksentekoa.

Allianssimalli

Allianssimallissa hankkeen eri osapuolet solmivat yhteisen sopimuksen, jossa sovitaan myös yhteisestä riskien ja hyötyjen jakamisesta. Osapuolet toimivat yhteisen määränpään eteen myös taloudellisia kannustimia käyttäen. Allianssimalli perustuu avoimuuteen ja läpinäkyvyyteen.

Plussaa

• Vastuun jakaminen kannustaa työskentelemään yhdessä kohti yhteisiä tavoitteita.
• Malli sisältää fiksuja yhteistyötä edistäviä tekniikoita, kuten Big Room -työskentelyn ja Last Plannerin.
• Yhteistyö edistää uusien innovaatioiden syntymistä.

Miinusta

• Malli on alalla vielä uusi tapa toimia, jolloin kokeneet osaajat ja tekijät ovat harvassa.
• Sopimus- ja hallintorakenne on raskaampi verrattuna tutumpiin urakkamuotoihin.

Projektinjohtourakka

Projektinjohtourakat sopivat hyvin hankkeisiin, joissa vaaditaan osapuolten välistä tiivistä yhteistyötä ja ratkaisukeskeisyyttä. Projektinjohtourakan hyväksi koettuja kaupallisia malleja on joko tavoitebudjetilla toteutettu laskutyö tai tavoite- ja kattohintainen malli, mitkä sisältävät myös toiminnalliseen onnistumiseen sidoksissa olevat taloudelliset kannusteet.

Plussaa

• Osapuolet voidaan kytkeä hankkeeseen nopeasti kevyilläkin lähtötiedoilla.
• Kehitysvaiheen kaupallinen malli mahdollistaa osapuolten vuorovaikutuksen ja ratkaisuhakuisuuden.
• Kaupallinen malli tukee yhteisiä tavoitteita.

Miinusta

• Projektinjohtourakat vaativat aktiivista ja nopeaa osallistumista päätöksentekoon, jolloin resurssien riittävyys voi olla tiukilla.
• Hinta ei ole kaikissa tilanteissa lukittu, joten malli vaatii osapuolilta riskinkantokykyä.
• Raportointi on raskaampaa kuin kokonaishintaisissa ja jaetuissa urakoissa.

KVR-urakka

KVR-urakassa eli kokonaisvastuu-urakassa urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta. KVR-urakka on hyvä vaihtoehto silloin, kun vaatimukset ovat selvät ja ratkaisuja voidaan kehittää. Firalla suosittelemme KVR-urakkaa erityisesti asuntorakentamisessa sekä  ja liike- ja toimitilarakentamisessa.

Plussaa

• Tilaaja saa takuulla taloudellisti hyvän ratkaisun, sillä toteuttaja pystyy tarjoamaan kohdetta heille hyväksi havaituilla ja toteutettavilla ratkaisuilla.
• Malli on tilaajalle projektinjohdollisesti kevyempi, sillä suunnittelu ja rakentaminen ovat yksissä käsissä.

Miinusta

• Tilaajan vaikutusmahdollisuudet lopputulokseen eivät ole yhtä hyvät kuin muissa urakkamuodoissa.
• Malli ei ole paras vuorovaikutteisen suunnittelun ja ratkaisukehityksen kannalta.
• Urakkamuoto ei mahdollista yhteisiä kaupallisia kannustimia.

Kokonaishintainen urakka

Kokonaisurakassa rakennustyöt tilataan yhdeltä urakoitsijalta, joka toteuttaa rakennustyön tilaajan laatimien asiakirjojen pohjalta. Kokonaishintainen urakka on kokonaisvaltainen ja selkeä, kun halutut ratkaisut ovat kuvattu hyvin suunnitelmissa.

Plussaa

• Malli on sopimusteknisesti selkeä.
• Hankkeessa on vähemmän rajapintoja kuin jaetuissa urakoissa.
• Toimii hyvin esimerkiksi selkeissä ja kohtuullisen pienissä korjaushankkeissa ja asuinkohteissa, joissa tilaaja haluaa varmistaa, että halutut suunnitteluratkaisut päätyvät suunnitelmiin.

Miinusta

• Suunnittelun aikana päätoteuttajan ja suunnittelijoiden välillä ei ole vuorovaikutusta, jolloin ratkaisuja ei mietitä yhdessä.
• Yhteisiä kannustimia on harvoin.

Jaettu urakka

Jaettu urakka vaatii rakennuttajalta kokemusta projektin- ja suunnittelunjohdosta. Rajapintoja on useita ja töiden sekä tekijöiden yhteensovittamisesta tulee tärkeää.

Plussaa

• Selkeissä ja hyvin suunnitelluissa hankkeissa tilaaja voi saada kustannuksiltaan edullisemman kokonaisuuden, jos urakat kilpailutetaan pienemmissä osissa.
• Teknisesti haastavissa urakoissa tilaaja pystyy itse kilpailuttamaan halutun erityisurakoitsijan.

Miinusta

• Osapuolilla ei välttämättä ole halua kehittää ratkaisuja, sillä palkitseminen on kiinteähintaista.
• Lisä- ja muutostyöt ovat yleensä haastavia.
• Sopimussisältö ja -juridiikka ohjaavat vahvasti yhteistyötä.• Hankkeen suunnittelun aikana päätoteuttajan ja suunnittelijoiden välillä ei ole vuorovaikutusta eikä ratkaisuja pystytä miettimään yhdessä.

Jokaiselle urakkamuodolle on paikkansa. Kuulemme ja vaihdamme mielellämme ajatuksia kanssanne eri urakkamuotojen toimivuudesta eri tyyppisissä hankkeissa. Lataa myös rakennuttajan oppaamme, josta löydät vinkkejä sekä kokemuksia rakennushankkeiden rakennuhankkeiden menestyksekkäämpään läpivientiin.

Ota yhteyttä