Urakkamuodot vertailussa – Valitse oikea toteutusmuoto rakennushankkeelle

Valitettavan usein toteutusmuoto valitaan kuitenkin tottumuksesta, jolloin parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen ei välttämättä päästä. Millaisia asioita toteutusmuodon valinnassa pitäisi ottaa huomioon?

[Ensimmäinen versio tästä artikkelista on julkaistu 19.4.2019]

Toteutusmuoto on muutakin kuin urakkamuoto

Urakkamuoto määrittelee vain ehdot, joiden mukaan urakoitsijan kanssa toimitaan. Ennen urakkamuodon valintaa tehdään päätökset suunnittelun hankkimisesta halutulla muodolla sekä miten ja millaisilla resursseilla projektia johdetaan. Tärkeintä on, että tilaajalla on käytössään hankkeeseen parhaat tekijät ja että vastuut sekä velvoitteet ovat kaikille selvät. Toteutusmuoto on siis huomattavan paljon enemmän kuin vain urakkamuoto.

Erilaiset toteutusmuodot poikkeavat toisistaan eniten siinä, miten paljon eri osapuolet osallistuvat yhdessä päätöksentekoon ja kuinka läpinäkyvästi hankkeessa toimitaan. Yhteinen päätöksenteko ja läpinäkyvyys liittyvät vahvasti hankkeessa tapahtuvaan vuorovaikutukseen.

Hankkeen ominaisuudet ja tavoitteet luovat pohjan toteutusmuodon valinnalle

Jotta toteutusmuodon valinta onnistuisi mahdollisimman hyvin, tilaajan pitää tunnistaa omat resurssinsa, hankkeen kannalta tärkeät tavoitteet sekä millaisiin asioihin hankkeen edetessä halutaan vaikuttaa. Toteutusmuodot ja urakkamuodot, poikkeavat toisistaan merkittävästi siinä, miten paljon eri osapuolet osallistuvat yhdessä päätöksentekoon ja kuinka läpinäkyvästi hankkeessa toimitaan. Usein parhaaseen lopputulokseen päästään, kun ihmisten välinen vuorovaikutus toimii ja energia voidaan kohdistaa asioiden edistämiseen, ei riitelyyn ja riitojen ratkaisuun. Lopulta onnistumisessa on kyse ihmisistä ja vuorovaikutuksen onnistumisesta. Jokaisella urakkamuodolla on paikkansa.

Toteutusmuodosta riippumatta tärkeää on, että jokainen hankkeessa oleva pystyy tekemään kannattavaa liiketoimintaa, yhdessä. Harvoin homma toimii paremmin kenenkään näkökulmasta, jos on ideana viedä toisen osapuolen viimeisetkin eurot. Avoin keskustelu rahasta hankkeen jokaisessa vaiheessa kannustaa parhaimmillaan kaikkia tekemään hyvää tulosta eri osapuolten parhaaksi.

Valitse oikea toteutusmuoto, älä vain urakkamuotoa

Toteutusmuodon valinnalla on keskeiset vaikuttamismahdollisuudet rakennushankkeen onnistumiseen. Oikean toteutusmuodon valinnalla voidaan tukea hankkeelle asetettuja tavoitteita ja pienentää hankkeen riskejä. Toisaalta väärällä toteutusmuodolla voidaan rajata pois esimerkiksi keinoja hyödyntää toteuttajan tietotaitoa parhaista suunnitteluratkaisuista tai kustannustasosta. Toteutusmuoto on asiakkaan kannalta rakennuksen ja siihen liittyvien palveluiden hankintatapa. Teoreettisena olettamana toteutusmuoto valitaan hankkeen ominaisuuksien ja sille asetettujen tavoitteiden mukaan. Empiiriset tutkimukset osoittavat kuitenkin, että toteutusmuoto valitaan enemmän kokemukseen perustuen.

Kuten aiemmin todettiin, on toteutusmuoto muutakin kuin urakkamuoto. Suunnittelun hankinta ja suunnitteluttaminen ovat aivan keskiössä, kun tavoitellaan tuottavampia tapoja toteuttaa rakennushankkeita. Tällöin perinteiset tavat suunnitella valmiiksi ja kilpailuttaa tämän jälkeen toteuttaja eivät enää toimi. Suunnitteluttamisen ja urakkamuodon lisäksi toteutusmuodossa keskeistä on projektinjohtamisen hankkiminen. Se, millä resursseilla ja vuorovaikutuksella hanketta johdetaan. Urakkamuotojen sisällä on totuttuja kaupallisia malleja esimerkiksi toteuttaja vastaa kustannusriskistä, työ tehdään avoimesti laskutyönä tai vaikka yksikköhintaisena urakkana sovituin hinnoin. Näiden perinteisten kaupallisten mallien rinnalla kannattaa miettiä esimerkiksi, voidaanko ansainta kytkeä kiinteistön exit-arvoon, asiakkaiden tyytyväisyyteen tai vaikka hankkeen läpimenoaikaan. Käytä aikaa toteutusmuodon ja sen vivahteiden miettimiseen. Onko totuttu tuttu ja turvallinen sittenkään se paras jokaiseen paikkaan?

Huomioi toteutusmuodon valinnassa ainakin seuraavat kohdat:

• Minkälaiset resurssit tilaajalla on käytössään?
• Halutaanko teollisen rakentamisen periaatteita ja päätoteuttajan osaamista hyödyntää?
• Kuinka paljon suunnitteluratkaisuihin halutaan ja pitää vaikuttaa?
• Hankkeen aikataulu – kuinka nopeasti pitää edetä?
• Onko kohde sellainen, että päätoteuttajan osaaminen kannattaa kytkeä jo hankekehitysvaiheeseen?
• Mitkä ovat rakennuttajaorganisaatiolle tuttuja ja hyväksi koettuja malleja?
• Kuinka paljon riskiä voidaan ja halutaan ottaa?
• Halutaanko onnistumiseen kytkeä kannusteita?

Rakennushankkeen urakkamuodot vertailussa

Onnistunut rakennushanke tarvitsee sille sopivan urakkamuodon. Urakkamuodon valinta riippuu monista tekijöistä, kuten käytössä olevista resursseista sekä siitä, kuinka paljon suunnitteluratkaisuihin halutaan vaikuttaa. Kokosimme erilaisten urakkamuotojen hyviä ja huonoja puolia helpottamaan päätöksentekoa.

Projektinjohtourakka eli pju

Projektinjohtourakat sopivat hyvin hankkeisiin, joissa vaaditaan osapuolten välistä tiivistä yhteistyötä ja ratkaisukeskeisyyttä. Erityisesti modernisointihankkeissa projektinjohtourakka on ollut yleisin toteutustapa, jolloin kaupalliseksi malliksi on valittu joko tavoitebudjetti tai tavoite- ja kattohintainen malli. Projektinjohtourakassa toimivat hyvin myös onnistumiseen perustuvat kannustemallit (tai sanktio). Onnistuminen kannattaa kytkeä tilaajalle ja loppukäyttäjille merkitseviin asioihin, kuten rakentamisen läpimenoaikaan, yhteistyön laatuun tai vastuulliseen toimintaan.

Viime vuosina yhteistoiminnalliset projektinjohtourakat ovat selvästi yleistyneet. Vaikkakin projektinjohtourakka tavanomaisestikin on hyvin avoin, pyritään yhteistoiminnallisessa projektinjohtourakassa lisäämään entisestään allianssimallin piirteitä. Näitä ovat esimerkiksi tiiviimpi yhteistyö, vahvempi yhteinen päätöksenteko ja suunnitteluratkaisujen vahva yhteiskehittäminen. Muutamia viimeisimpiä Firan toteuttamia projektinjohtourakoita ovat esimerkiksi: Tokmannin logistiikkakeskus Moreeni, Hotel Marian laaja peruskorjaus, Kirjurinkatu 3:n modernisointi, As Oy Liusketie 2:n putkiremontti ja Valmetin uusi pääkonttori Spondan omistukseen Lauri Korpisen kadulle.

Projektinjohtourakan rinnalla käytetään projektinjohtopalvelua PJP. Keskeisin ero näiden kahden mallin välillä on, että projektinjohtopalvelussa aliurakoitsijat ovat sopimussuhteessa tilaajaan, ei PJP kumppaniin. Tämä lisää tilaajan vastuuta.

Plussaa

• Osapuolet voidaan kytkeä hankkeeseen nopeasti kevyilläkin lähtötiedoilla.
• Kehitysvaiheen kaupallinen malli mahdollistaa osapuolten vuorovaikutuksen ja ratkaisuhakuisuuden.
• Kaupallinen malli tukee yhteisiä tavoitteita.

Miinusta

• Resurssien riittävyys – projektinjohtourakat vaativat aktiivista ja nopeaakin osallistumista päätöksentekoon.
• Hinta ei ole kaikissa tilanteissa lukittu, joten malli vaatii osapuolilta riskinkantokykyä.
• Raportointi on raskaampaa kuin kokonaishintaisissa ja jaetuissa urakoissa.

Allianssimalli

Allianssimallilla osapuolet laitetaan toimimaan yhteisen päämäärän eteen myös taloudellisia kannusteita käyttäen. Allianssille ominaista on, että päätökset tehdään yhdessä ja yksimielisesti ja että riskit ja onnistumiset jaetaan sopimusosapuolten kesken sovitussa suhteessa. Allianssi sopii totutusti suurten rakennushankkeiden toteutustavaksi, esimerkkinä sairaalat tai tiehankkeet. Huomionarvoista on myös se, että allianssissa ei yleensä noudateta YSE-ehtoja. Allianssimallia varten on tehty omat Allianssin yleiset sopimusehdot.

Olemme toteuttaneet rakennushankkeita allianssimallilla myös pienemmissä hankkeissa. Esimerkkeinä vuonna 2016 allianssimallilla toteutettiin ilmiöksikin noussut kahden viikon putkiremontti As Oy Satumaanpolku 5:ssä. Aalto Ylipistokiinteistöjen K3 -oppimiskampus taas valmistui 2023. Merimieseläkekassan kanssa olemme toteuttaneet kolme asuntohanketta allianssimallilla, joista suurimmassa Tapiolan Länsituulen keskuksessa on myös useampi kerros kaupallista tilaa. Allianssimalli voidaan saada toiminaan erikokoisissa hankkeissa.

Tilaajien edistyksellinen suhtautuminen allianssiin on mahdollistanut avoimen ja rehellisen ympäristön, jossa työtä on voitu tehdä hankkeiden parhaaksi.

Plussaa

• Vastuun jakaminen kannustaa työskentelemään yhdessä kohti yhteisiä tavoitteita.
• Malli sisältää fiksuja yhteistyötä edistäviä tekniikoita, kuten Big Room -työskentelyn ja Last Plannerin.
• Yhteistyö edistää uusien innovaatioiden syntymistä.

Miinusta

• Sopimus- ja hallintorakenne on raskaampi verrattuna tutumpiin urakkamuotoihin. Näin ollen pienemmissä hankkeissa allianssi ei ole vielä saavuttanut suurta suosiota.
• Edelleen uudehko tapa toimia, jolloin kokeneita osaajia tai luontaisesti mallin omaksuneita on harvassa.

Elinkaarimalli

Elinkaarimallin suosio on kasvanut viimevuosina kuntien ja kaupunkien rakennuttamissa hankkeissa, kuten kouluissa. Elinkaarimalli ei suoraan ole urakkamuoto, vaan sopimusten kokonaisuus, jossa sovitaan rakennuksen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta yhtenä kokonaisuutena. Lisäksi elinkaarimalliin voi liittyä hankkeen rahoittaminen ja kiinteistön omistaminen. Näin ollen tilaaja tekee myös vuokrasopimuksen palveluntarjoajan tai konsortion kanssa. Itse urakkamuoto elinkaarimallissa on lähtökohtaisesti KVR.

Fira on toteuttanut kaksi elinkaarihanketta yhdessä Caverionin kanssa. Fira vastaa hankkeesta päätoteuttajan roolissa ja Caverion talotekniikasta ja ylläpidosta. Stadin ammatti- ja aikuisopiston Myllypuron kampus valmistui samana vuonna 2023, jolloin Tuusulan Rykmentinpuiston monitoimikampuksen rakentaminen alkoi. Kyseisissä hankkeissa tilaaja on kiinteistön omistaja.

Plussaa

• Tilaajalle huoleton kokonaisuus; kustannukset ja palvelu sovittu pitkälle tulevaisuuteen.
• Toteuttajalla intressi suunnitella ja tehdä kestäviä ratkaisuja, koska vastuu on pitkä.
• Toteuttaja pystyy käyttämään hyödyksi parhaiksi toteamiaan ratkaisuja.

Miinusta

• Kilpailuttamisvaihe yleensä pitkä ja tarjoajille melko kallis.
• Palveluntarjoajia vielä melko vähän, vaatii isohkon toimijan.  
• Tilaajan pitkä sitoutuminen tulevaisuuteen.

KVR-urakka eli kokonaisvastuurakentaminen

KVR-urakka, eli kokonaisvastuurakentaminen, on urakkamuoto, jossa pääurakoitsija vastaa sekä rakennushankkeen suunnittelusta että toteutuksesta. Tämä tarkoittaa, että urakoitsija laatii suunnitelmat tilaajan esittämien tavoitteiden pohjalta ja huolehtii samalla rakennusprojektin toteutuksesta sovitussa aikataulussa ja budjetissa. KVR-urakkaa käytetään usein suurissa ja monimutkaisissa hankkeissa, koska se helpottaa hankkeen hallintaa ja vastuunjakoa, kun yksi toimija vastaa koko projektin läpiviennistä.

KVR-urakka on hyvä vaihtoehto, kun vaatimukset ovat selvät ja ratkaisuja voidaan kehittää. Olennaista on tilaajan vaatimusmäärittely. Tilaaja ei saa, tai tämän ei kannata, suunnitella hanketta liian pitkälle. Yleensä tonttitiedot, tilojen vaatimusten kuvaus ja ehkä hyvin karkea arkkitehdin viitesuunnitelma mahdollistavat parhaan KVR-tarjouksen. Näin tarjoava taho joutuu ja toisaalta saa miettiä parhaan ratkaisun suhteessa tilaajan toiveisiin ja toisaalta peilaten itseltä löytyviin parhaisiin kokemuksiin ja oppeihin. KVR:ssä täytyy muistaa, että toteuttaja kantaa suunnitteluvastuun. Näin ollen tilaaja tai hänen edustajansa eivät voi määritellä teknisiä ratkaisuja vastuunkantajan puolesta.

KVR-urakkamuotoa voidaan soveltaa monin tavoin. Nykyään myös erilaiset yhteistoiminnalliset elementit ovat tulleet osaksi KVR-urakkaa. Esimerkiksi julkisissa hankinnoissa voi olla suunnitelmien kommentointikierroksia ennen lopullisen tarjouksen jättöä. Yksityisissä hankkeissa esimerkiksi hankekehitysvaihe voidaan toteuttaa avoimesti open books -periaatteella, jolloin tilaaja voi hyötyä sekä vuorovaikutteisesta kehittämisestä että taloudellisesta turvasta myöhemmin toteutuksessa.

Toteutamme asunto– ja toimitilojen uudishankkeita KVR-urakalla. Tämän mahdollistaa vahva suunnittelu- ja ratkaisukehitysosaaminen ja esimerkiksi asuntorakentamisen asuntokirjasto kehittyvine teknisine ratkaisuineen tai pitkään toteutettu pysäköintilaitosten konsepti. Esimerkkejä KVR-toteutuksista ovat DHL Bastukärr -logistiikkakeskus, Morgan Stanleylle rakennettu As Oy Kokkovuori, Avaralle Pasilaan toteutettava Hexacon-asuntohanke, Espoon kaupungin Kivenlahden pysäköintilaitos ja VAV Asuntojen Myyrmäentie 2.

Plussaa

• Tilaaja saa takuulla taloudellisti hyvän ratkaisun, kun markkinat miettivät tuottavimman tavan täyttää asetetut vaatimukset.
• Projektinjohdollisesti kevyempi tilaajan suuntaan, sillä suunnittelu ja rakentaminen ovat yksissä käsissä.
• Tilaajan riskit on hyvin rajatut.
• Toteuttaja pystyy käyttämään hyödyksi parhaiksi toteamiaan ratkaisuja.

Miinusta

• Tilaajan vaikutusmahdollisuudet lopputulokseen eivät ole yhtä hyvät kuin muissa urakkamuodoissa.
• Vuorovaikutteisen suunnittelun ja ratkaisukehityksen puutteellisuus.

Kokonaishintainen urakka

Kokonaishintainen urakka on kokonaisvaltainen ja selkeä, kun halutut ratkaisut on kuvattu hyvin suunnitelmissa. Kokonaishintaisessa urakassa tilaaja vastaa suunnittelusta ja suunnitteluratkaisuista. Suunnittelu tehdään normaalisti toteutussuunnittelutasoon ennen urakkalaskentaa. Näin vältytään mahdollisilta erimielisyyksiltä lisä- ja muutostöiden käsittelyssä. Kokonaishintaisten urakoiden osuus asuntorakentamisessa on laskenut merkittävästi 80- ja 90-luvun taitteen noin 60 % osuudesta 2010-luvun noin 30 % osuuteen.

Viime vuosina Fira on toteuttanut kokonaishintaisia urakoita pääasiassa asuntokorjaushankkeissa, kuten Areim Viulupolku ja Viulutie tai As Oy Korvatunturintie 1. Vuonna 2022 toteutettiin laajempi uudisasuntokortteli Myyrmäkeen HOAS:lle, Kojamolle ja Yrjö ja Hanna -säätiölle.

Plussaa

• Malli on sopimusteknisesti selkeä.
• Hankkeessa on vähemmän rajapintoja kuin jaetuissa urakoissa.
• Toimii hyvin esimerkiksi selkeissä ja kohtuullisen pienissä korjaushankkeissa ja asuinkohteissa, joissa tilaaja haluaa varmistaa, että halutut suunnitteluratkaisut päätyvät suunnitelmiin.

Miinusta

• Toteuttajan tietotaito ei ole käytössä suunnitteluvaiheessa.
• Hankkeen suunnittelun aikana päätoteuttajan ja suunnittelijoiden välillä ei ole vuorovaikutusta eikä ratkaisuja näin ollen pystytä miettimään yhdessä.
• Yhteisiä kannustimia on harvoin.

Jaettu urakka

Jaettu urakka vaatii rakennuttajalta kokemusta niin projektin kuin suunnittelun johdosta. Rajapintoja on useita: töiden ja tekijöiden yhteensovittamisesta tulee tärkeää.

Esimerkki hankkeesta, johon jaettu urakka sopi mielestämme hyvin, oli LIDL Logistiikkakeskus Järvenpäähän. Hanke oli mittasuhteiltaan valtava, ja siksi pienemmätkin urakkakokonaisuudet olivat selkeitä ja riittävän isoja myös isommille toimijoille. Hankkeenlaajuus oli 62 434 bruttoneliömetriä ja harjakorkeus 22 metriä.

Plussaa

• Selkeissä ja hyvin suunnitelluissa hankkeissa tilaaja voi saada kustannuksiltaan edullisemman kokonaisuuden, jos urakat kilpailutetaan pienemmissä osissa.
• Teknisesti haastavissa urakoissa tilaaja pystyy itse kilpailuttamaan halutun erityisurakoitsijan.

Miinusta

• Osapuolilla ei välttämättä ole halua kehittää ratkaisuja, sillä palkitseminen on kiinteähintaista.
• Lisä- ja muutostyöt ovat yleensä haastavia.
• Sopimussisältö ja -juridiikka ohjaavat vahvasti yhteistyötä.

• Hankkeen suunnittelun aikana päätoteuttajan ja suunnittelijoiden välillä ei ole vuorovaikutusta eikä ratkaisuja pystytä miettimään yhdessä.

Jokaiselle urakkamuodolle on paikkansa. Kuulemme ja vaihdamme mielellämme ajatuksia kanssanne eri urakkamuotojen toimivuudesta eri tyyppisissä hankkeissa. Lataa myös menesty rakennushankkeessasi -oppaamme, josta löydät vinkkejä sekä kokemuksia rakennushankkeiden menestyksekkäämpään läpivientiin.

Ota yhteyttä niin jutellaan lisää mikä toteutusmuoto sopisi parhaiten teidän hankkeeseenne