Konversiorakentaminen

Hyvä sijainti ei vanhene, vaikka rakennuksen käyttötarkoitus kävisi vanhentuneeksi.

Vanhat rakennukset on suunniteltu oman aikansa tarpeisiin, eivätkä ne välttämättä palvele tämän päivän käyttäjien odotuksia tai muuten palvele tarkoitustaan.

Oikein toteutettuna konversio, eli rakennuksen käyttötarkoituksen muutos on erittäin kannattavatapa huolehtia omaisuuden arvosta kestävällä tavalla.

Konversiorakentaminen: käyttötarkoituksen muutokset kiinteistöille

Konversiorakentaminen tarkoittaa olemassa olevan rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamista, esimerkiksi toimistotalon muuttamista asunnoiksi, hotelliksi tai palveluasumiseksi. Olennainen käyttötarkoituksen muutos vaatii usein poikkeamispäätöksen tai asemakaavan muutoksen sekä lähes aina rakentamisluvan. Konversio ei ole tavallinen saneeraus. Olemassa oleva rakenne, mahdolliset suojelumääräykset, kaavoituksen edellytykset ja uuden käyttötarkoituksen tekniset- ja viranomaisvaatimukset on sovitettava yhteen rakennuksessa, jota ei alun perin suunniteltu uuteen tarkoitukseen.

Toteutamme käyttötarkoituksen muutoksia kannattavuus- ja toteutettavuusselvityksestä lupiin, rakentamiseen ja käyttöön asti.

Tuotamme nopealla aikajänteellä skenaarioita käyttötarkoitusvaihtoehdoista ja niiden vaatimasta tilankäytöstä kohteessa sekä arvioimme niiden kannattavuutta eli myös tuottoja ja tuottotavoitetta liiketoimintasuunnitelman tueksi – saamme laskelmat käyttöösi nopealla aikataululla.

Yleisimmät konversiorakentamisen tyypit

Toimistosta asunnoiksi

Toimistosta asunnoiksi on konversioista yleisin, mutta se ei sovi jokaiseen toimistotaloon. Syvä runko heikentää luonnonvaloa, ja iso kohde voi olla liian suuri yhdelle käytölle: tuhansia neliöitä asuntoja on haastava saada vuokrattua tai myytyä kerralla. Isoissa kohteissa yhdistetään siksi usein asumista, palveluasumista, huoneistohotellia ja palvelutiloja sekä erilaisia kauppa-, liike- tai ravintolatiloja.

Toimistosta tai asuinrakennuksesta hotelliksi

Hotelli tarvitsee hyvän sijainnin ja toimivat yhteydet, joita keskeisellä paikalla olevat vanhat rakennukset tarjoavat. Hotellikonversion yhteydessä tarvitaan myös tilat esim. ravintolalle sekä kokoustiloille, joita ei kaikista rakennuksista löydy.

Esimerkiksi The Hotel Mariassa Lagerspetzin suojellut rakennukset vuosilta 1885–1930 muutettiin upseeriasunnoista ja ministeriön toimistoista luksushotelliksi. Laajuus oli 14 200 m², tilaajana Samla Capital, ja hanke toteutettiin projektinjohtourakkana.

Toimitiloista palveluasumiseen

Palveluasuminen asettaa tiloille tiukimmat vaatimukset, erityisesti melun, ilmanpienhiukkasten, turvallisuuden ja tilojen esteettömyyden osalta.

Välipohjien täytteet, jotka eivät haitanneet toimistokäyttöä, on selvitettävä ennen päätöstä.

Kohteen kannalta erittäin tärkeää on myös sijainti suhteessa alueen palveluverkostoon, kohteen sopiva koko ja runkosyvyys erityisesti yöhoitajamitoituksen kannalta, riittävä kerroskorkeus vaadittavan tekniikan sijoittamiseen sekä mahdollisuus viihtyisälle ja turvalliselle ulkoilupihalle.

Suojeltujen kiinteistöjen uudet käyttötarkoitukset

Esimerkiksi Taivallahden kasarmit Helsingissä olivat pitkään vajaakäytöllä. Suojellun funkiskorttelin kasarmirakennuksesta tehtiin hoivakoti, jonka tarpeisiin leveät käytävät ja avarat tilat sopivat hyvin. Vanha ajoneuvohalli muutettiin päivittäistavarakaupaksi, ja maanalainen pysäköintihalli laajennettiin louhimalla 90-paikkaiseksi. Hoivakodin esteettömyyttä parannettiin hisseillä ja luiskilla, ja talotekniikka sovitettiin vanhan rakennuksen ehdoilla. Laajuus oli noin 11 000 kem², tilaajana Auratum Asunnot Helsinki Oy, ja hanke toteutettiin KVR-urakkana vuosina 2015–2016.

Apuna jo excelöinnissä

Tutkimme mielellämme aihioita

Toimimme konversioissa kumppanina, joka yhdistää rakentamisen, hankekehityksen ja konseptisuunnittelun yhdeksi selkeäksi palvelukokonaisuudeksi. Roolimme ei rajoitu perinteiseen urakointiin, vaan se ulottuu koko hankkeen elinkaareen: markkinaymmärryksen vahvistamisesta hankeaihioiden tunnistamiseen, investointikelpoisten ratkaisujen suunnitteluun ja kohteiden toteuttamiseen.

Parhaat konversiohankkeet syntyvät, kun taloudellinen, toiminnallinen ja rakennustekninen näkökulma yhdistetään jo hankkeen alkumetreillä. Olemme mukana jo silloin, kun hanke on vielä laskelmien ja kannattavuusarvioiden tasolla, ja autamme arvioimaan kiinteistön soveltuvuutta ja tuottamaan kustannustietoa, joka tukee investointipäätöstä. Näin sijoittaja saa luotettavan pohjan päätöksenteolle ennen kuin hanke etenee varsinaiseen suunnitteluun.

Riskit hallintaan varhain

Varhainen mukanaolo tarkoittaa, että hankkeen riskit – aikatauluun, kustannuksiin ja toteutettavuuteen liittyvät – tunnistetaan ennen toteutusta.

Kun sama toimija kulkee mukana konseptointivaiheesta käyttöönottoon, tieto ei katoa matkan varrella eikä vastuu pirstaloidu eri osapuolten kesken.

Näin konversiohanke etenee kanssamme

Palvelumme kattaa kaiken kiinteistön kartoituksesta ja toteutettavuusselvityksistä aina totetukseen ja käyttöön saakka.

1

Kiinteistön kartoitus, toteutettavuusselvitys ja käyttöskenaariot

Kiinteistön omistajalle vaihtoehtoiset kehitysskenaariot, kustannusarviot, aikataulu ja tuottopotentiaali. Kannattavuuslaskenta ja vertailu varteenotettavimmista käyttötarkoituksista.

→ Oikeat tiedot investoinnin tueksi

2

Hankekehitys

Hankekehitysvaiheessa luomme skenaariot erilaisista mahdollisuuksista ja ratkaisuista. Muodostamme hankesisällöt valitulle yhdelle tai jopa useammalle käyttötarkoitukselle.

Niiden avulla pyrimme löytämään parhaan tuottoyhtälön asiakkaan tarpeiden, budjetin ja strategian pohjalta. Hankekehityksessä keskitymme myös kohteen houkuttelevuuden kasvattamiseen sekä hoito- ja huoltokulujen laskemiseen. Määrittelemme myös taloudellisen, teknisen, laadullisen ja aikataulullisen toteuttavuuden kehityksen.

Eri suunnitteluskenaarioiden tekninen ja taloudellinen vertailu
Parhaan tuottoyhtälön etsintä yhdessä asiakkaan kanssa

→ Taloudellisesti, teknisesti, laadullisesti ja aikataulullisesti kannattava hanke

3

Kaava ja luvat

Tuemme asiakasta käyttötarkoituksen muutoksen lupa- ja viranomaisprosessissa jo hankkeen alkuvaiheesta lähtien. Selvitämme yhdessä suunnittelijoiden kanssa rakennuksen tekniset ja kaavalliset edellytykset, osallistumme tarvittaviin viranomaisneuvotteluihin ja ohjaamme suunnittelua niin, että ratkaisut ovat luvitettavia, rakennettavia ja taloudellisesti perusteltuja. Lupahakemuksen ja viranomaisasioinnin tarkka vastuunjako sovitaan aina hankekohtaisesti.

4

Toteutus

Toteutusvaiheessa varmistamme laadukkaan urakkavaiheen läpimenon suunnitelmien mukaisesti. Hyvin tehty pohjatyö mahdollistaa pitävän budjetin ja aikataulun. Fira on alansa edelläkävijä läpivirtauksen kehittämisessä.

Pitävä kustannusarvio ja aikataulu
Hallittu prosessi ja kerralla valmiiksi
Nopea reagointi tilaajan toiveisiin
Vuokralaismuutokset ja palvelualttius

→ Varma ja laadukas läpimeno

5

Käyttö

Asiakkaan ja kiinteistön vuokralaisten liiketoiminta alkaa kohteen valmistuttua. Haluamme osaltamme olla varmistamassa, että kiinteistö toimii kuten on suunniteltu ja asiakkaan liiketoiminnan sekä käyttäjien odotusten mukaisesti. Varmistamme kiinteistön ylläpidon kanssa, että toteutettua kiinteistöä osataan käyttää oikein.