Käyttötarkoituksen muutos ei ole rakennushanke – se on kiinteistönomistajan liiketoimintapäätös
Kirjoittaja
Kategoriat
Käyttötarkoituksen muutosten eli konversiohankkeiden suurin virhe tehdään usein ennen ensimmäistäkään suunnittelukokousta. Keskustelu alkaa rakennuksesta, vaikka sen pitäisi alkaa liiketoiminnasta.
Ennen kuin pohditaan, voidaanko toimisto muuttaa esimerkiksi asunnoiksi tai hoivakodiksi, pitää ymmärtää, mille käyttötarkoitukselle sijainnissa on kysyntää ja mikä vaihtoehto tuottaa kiinteistölle eniten arvoa pitkällä aikavälillä. Liian usein keskustelu kuitenkin alkaa väärästä päästä. Ensimmäisenä pohditaan, voiko toimistosta tehdä asuntoja tai sopisiko rakennus palveluasumiseen. Oikea kysymys on toinen:
Mikä käyttötarkoitus luo kyseiselle kiinteistölle eniten arvoa seuraavien 20 vuoden tai 50 vuoden aikana?
Vasta sen jälkeen kannattaa selvittää, kuinka rakennus muutetaan palvelemaan tätä käyttötarkoitusta.
Tyhjät neliöt eivät ole ongelma. Väärä käyttötarkoitus on.
Kiinteistömarkkina muuttuu tunnetusti jatkuvasti. Hybridityö on vähentänyt toimistotilojen kysyntää osassa markkinaa. Väestön ikääntyminen kasvattaa palveluasumisen tarvetta. Kaupunkien keskustoissa hotellien, asumisen, opiskelija-asumisen ja palveluiden kysyntä vaihtelee alueittain.
Moni omistaja käyttää vuosia yrittäessään löytää uuden käyttäjän vanhalle käyttötarkoitukselle, vaikka markkina olisi jo siirtynyt toiseen suuntaan.
Tällöin ongelmana ei ole rakennus. Ongelmana on, ettei rakennuksen nykyinen käyttötarkoitus enää vastaa alueen kysyntää.
Parhaimmillaan konversio eli käyttötarkoituksen muutos mahdollistaa kiinteistön uuden elinkaaren
Rakennus, jonka käyttöaste on laskenut tai jonka vuokrausnäkymät ovat heikentyneet, voidaan parhaimmillaan kehittää kokonaan uuteen käyttöön ja palauttaa osaksi kannattavaa kiinteistöliiketoimintaa.
Konversiorakentamisessa olemassa olevan rakennuksen käyttötarkoitus muutetaan vastaamaan uutta tilakysyntää. Esimerkiksi toimistosta tehdään asuntoja, hotelli tai palveluasumisen tarpeita palveleva tila. Siksi konversiohankkeiden lähtökohtana tulisi olla markkina, ei rakennus.
Kuva: Lapinlahdenkadulla Helsingissä sijaitseva ”Proffa” valmistui vuonna 1903 asuintaloksi. Viime vuodet talo on toiminut toimistokäytössä. Nyt rakennukseen toteutetaan historiansa toinen konversio, kun Fira urakoi talon hotelliksi.
Ennen kuin tutkitaan rakennusta, pitää tutkia liiketoimintaa
Yksi yleisimmistä virheistä konversiohankkeissa on se, että teknisiä selvityksiä tehdään ennen kuin uuden käyttötarkoituksen liiketoimintalogiikka on todistettu.
Rakennuksesta voidaan laatia luonnoksia, teettää kuntotutkimuksia ja arvioida rakenneratkaisuja kuukausien ajan, vaikka kaikkein tärkeimpään kysymykseen ei ole vielä vastattu:
Onko uudelle käyttötarkoitukselle riittävästi kysyntää?
Kannattavan konversion suunnittelu etenee yleensä päinvastaisessa järjestyksessä kuin moni kuvittelee:
- Selvitetään, millaiselle käytölle alueella on kysyntää.
- Arvioidaan, millaista tuottoa kyseinen käyttö voi tuottaa.
- Määritetään hankkeen taloudellinen liikkumavara.
- Vasta tämän jälkeen tutkitaan, soveltuuko rakennus kyseiseen käyttöön.
Tämä järjestys voi tuntua itsestään selvältä, mutta käytännössä sitä noudatetaan yllättävän harvoin.
Kiinteistönomistajan näkökulmasta tärkein kysymys ei ole, mitä rakennuksesta voidaan tehdä. Tärkein kysymys on, mitä rakennuksesta kannattaa tehdä.
Kaikki rakennukset voidaan konvertoida. Kaikkia tosin ei kannata.
Lähes jokainen rakennus voidaan teknisesti muuttaa johonkin uuteen käyttöön. Harvemmin keskustelu pysähtyy siihen, onko muutos taloudellisesti järkevä.
Konversioista puhuttaessa huomio kohdistuu usein rakentamisen kustannuksiin. Todellisuudessa suurimmat riskit liittyvät usein johonkin aivan muuhun:
- valittuun käyttötarkoitukseen
- markkinakysynnän kehitykseen
- luvitukseen
- hankkeen aikatauluun
- tulevien käyttäjien tarpeisiin
Jos esimerkiksi toimistorakennus muutetaan palveluasumiseen alueella, jossa palveluasumisen kapasiteetti on jo riittävä, ei teknisesti onnistunut projekti välttämättä tuota omistajalle tavoiteltua arvoa.
Toisaalta myös päinvastaisia esimerkkejä löytyy. Rakennus, joka näyttää lähtötilanteessa teknisesti haastavalta, voi osoittautua erittäin kannattavaksi hankkeeksi, mikäli sijainti, markkina ja tuleva käyttö tukevat investointia.
Siksi parhaissa hankkeissa ei etsitä ratkaisua rakennukseen. Niissä etsitään ratkaisua kiinteistön liiketoimintaan.
Yksi käyttötarkoitus ei aina ole paras ratkaisu
Moni kiinteistönomistaja lähtee selvittämään yhtä vaihtoehtoa.
Voisiko rakennuksesta tulla hotelli? Voisiko siitä tehdä palveluasumista? Voisiko se muuttua asunnoiksi?
Todellisuudessa paras ratkaisu löytyy usein näiden yhdistelmästä. Erityisesti suurissa toimitilakiinteistöissä yhden käyttötarkoituksen malli voi osoittautua liian riskialttiiksi. Esimerkiksi kymmenien tuhansien neliöiden muuttaminen yksinomaan asuinkäyttöön voi aiheuttaa haasteita niin myynnin, vuokrauksen kuin rahoituksenkin näkökulmasta.
Siksi nykyisin tutkitaan yhä useammin hybridimalleja, joissa samaan rakennukseen sijoitetaan esimerkiksi:
- palveluasumista
- asuntoja
- hotellia tai huoneistohotellia
- hyvinvointipalveluja
- liiketiloja
- opetustiloja
- muita alueen palveluja
Kiinteistön näkökulmasta tavoite ei ole löytää yhtä toimintaa, vaan rakentaa kokonaisuus, joka vastaa markkinan tarpeisiin mahdollisimman pitkällä aikavälillä.
Rakennus määrittää reunaehdot, ei lopputulosta
Vaikka liiketoiminta ratkaisee hankkeen kannattavuuden, rakennuksen ominaisuudet vaikuttavat siihen, kuinka helposti tavoitteeseen voidaan päästä.
Millaiset rakennukset sopivat konversioon?
Kokemuksen perusteella parhaat lähtökohdat konversiolle löytyvät usein 1990-luvun ja 2000-luvun toimitilarakennuksista. Niiden rungot, kerroskorkeudet ja talotekniset ratkaisut mahdollistavat usein muutoksia ilman poikkeuksellisen raskaita rakenteellisia toimenpiteitä.
Vanhemmat rakennukset voivat puolestaan tarjota erinomaisia sijainteja ja vahvaa identiteettiä, mutta samalla myös enemmän teknisiä ja viranomaisiin liittyviä reunaehtoja. Suojelukysymykset, rakenteelliset erityispiirteet ja korjaustarpeet voivat kasvattaa kustannuksia merkittävästi.
Rakennuksen tekninen soveltuvuus ei kuitenkaan yksin ratkaise hanketta. Erinomainen rakennus väärässä käyttötarkoituksessa on huonompi investointi kuin haastava rakennus, jolle on löydetty vahva ja pitkäjänteinen liiketoimintamalli.
| Rakennusvuosi | Mahdollisuudet | Haasteet |
|---|---|---|
| 1930–1940-luku ja vanhemmat | Sijainnit ovat usein kaupallisesti kiinnostavia. Kerroskorkeus on tyypillisesti reilu, mikä jättää tilaa talotekniikalle ja ääneneristykselle ja sallii monenlaisia käyttöjä, esimerkiksi hotellin. | Välipohjat ja talotekniikka uusitaan lähes aina. Rakenteiden korjaaminen voi olla kallista, ja suojelu rajaa muutoksia. |
| 1950–1980-luku | Jos rakenteet on korjattu ja sijainti on hyvä, kohde voi olla kannattava. 1970-luvulta alkaen välipohjissa ei lähtökohtaisesti enää ole täytteitä. | Kerroskorkeudet ovat matalampia kuin 1930–1940-luvun ja sitä vanhemmissa rakennuksissa. Korjaamattomissa kohteissa edessä voi olla laajoja rakenteellisia korjauksia, kuten ulkoseinien sandwich-elementtien ulkokuorien ja eristeiden uusiminen. Laaja tekninen hankesisältö ja rakenteiden korjaaminen nostavat kustannuksia. |
| 1990–2000-luku | Tekninen taso on usein lähellä nykymääräyksiä, ja käyttöikää on jäljellä. Runkoa, rakennusosia ja jopa talotekniikkaa voi usein hyödyntää. | Toimistoon riittänyt kerroskorkeus ei välttämättä riitä asuinkäyttöön. Ääneneristyskerrokset lisäävät lattiapaksuutta, ja ilmanvaihto ja alakatot vievät lisää korkeutta. Muutos heijastuu hissien ja porrashuoneiden korkomitoitukseen, ja huonekorkeus voi jäädä alle määräysten. |
Luvitus ratkaisee usein enemmän kuin rakentaminen
Monessa konversiohankkeessa suurin aikatauluriskin lähde ei ole rakentaminen, vaan luvitus.
Käyttötarkoituksen muutos voi vaatia rakennusluvan lisäksi poikkeamispäätöstä tai kaavamuutosta sekä muita viranomaisprosesseja. Aikataulut vaihtelevat merkittävästi kunnittain ja hankkeittain. Tästä syystä viranomaiskeskustelut kannattaa käynnistää mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.
Samalla on syytä varmistaa, että kiinteistön nykyinen käyttö vastaa rakennusluvan mukaista käyttötarkoitusta. Käytännössä vastaan tulee edelleen tilanteita, joissa rakennusta on käytetty vuosien ajan eri tavalla kuin sen alkuperäinen lupa mahdollistaisi Jos asia havaitaan vasta kehityshankkeen aikana, sillä voi olla merkittäviä vaikutuksia sekä aikatauluun että hankkeen taloudelliseen toteutettavuuteen.
Konversioiden voittajat ratkaistaan ennen suunnittelua
On houkuttelevaa ajatella, että konversiohankkeen onnistuminen ratkaistaan rakennusvaiheessa. Todellisuudessa suurimmat päätökset tehdään paljon aikaisemmin.
Kun markkina on analysoitu, vaihtoehtoiset käyttöskenaariot mallinnettu, lupapolku tunnistettu ja kustannukset ymmärretty riittävän tarkasti, hankkeesta voidaan tehdä tietoon perustuva investointipäätös.
Tässä vaiheessa määritellään käytännössä myös hankkeen onnistumisen edellytykset.
Siksi konversio ei ole ensisijaisesti korjausrakentamista. Se on kiinteistön kehittämistä.
Parhaimmillaan se yhdistää kiinteistömarkkinan ymmärryksen, liiketoiminnallisen analyysin, kaavoituksen, suunnittelun ja toteutuksen yhdeksi kokonaisuudeksi. Vasta silloin voidaan löytää käyttötarkoitus, joka ei ainoastaan sovi rakennukseen, vaan joka myös maksimoi kiinteistön pitkän aikavälin arvon.
Ja juuri siksi onnistuneen konversion tärkein kysymys ei ole:
”Mitä tälle rakennukselle voidaan tehdä?”
Vaan:
”Mikä käyttötarkoitus tekee tästä kiinteistöstä jälleen tuottavan?”
Firalla olemme toteuttaneet käyttötarkoituksen muutoksia muun muassa Taivallahden kasarmeissa, jossa suojellusta kasarmin tiloihin toteutettiin hoivakoti sekä päivittäistavarakauppa, ja parhaillaan toteutamme Helsingin Kampissa mittavaa muutoshanketta, jossa suojeltu toimistorakennus muutetaan hotelliksi.
Usein kysyttyä käyttötarkoituksen muutoksesta ja konversiorakentamisesta
Onko konversio kalliimpi kuin peruskorjaus?
Kun käyttötarkoitus muuttuu, niin yleensä se tarkoittaa korkeampaa rakentamisen kustannusta kuin peruskorjaus nykyisessä käyttötarkoituksessa. Lisäksi konversiohankkeen riskitaso on tavallista peruskorjausta korkeampi. Konversio on perusteltu silloin, kun alkuperäiselle käytölle ei löydy vuokralaista tai ostajaa. Uuden käytön tuottopotentiaalin on katettava sekä investointi että riskit.
Laskeeko pitkä tyhjillään olo kiinteistön arvoa?
Periaatteessa ei suoraan. Kiinteistön arvo muodostuu tulevista kassavirroista diskontattuna nykyhetkeen. Tyhjä tila heikentää nykyistä kassavirtaa ja voi vaikuttaa siihen, miten tulevaisuus nähdään. Jos kuitenkin kohteelle on uusi käyttötarkoitus ja siihen liittyvä pitkä vuokrasopimus niin kiinteistön arvo määräytyy näiden tulevien kassavirtojen perusteella.
Minkä ikäiset rakennukset sopivat konversioon parhaiten?
Yleensä 1990- ja 2000-luvun rakennukset, koska niiden runko, rakennusosat ja jopa talotekniset järjestelmät voivat olla käyttötarkoituksen muutoshankkeessa hyödynnettävissä. Vanhat arvokohteet ovat puolestaan käyttötarkoituksesta riippuen sijaintinsa puolesta kiinnostavia konversiokohteita. Eniten kannattavuushaastetta tuottavat 1950-1980 -lukujen kohteet, jotka vaativat laajan teknisen hankesisällön eikä sijainti välttämättä tuo helpotusta kannattavuusyhtälöön.
Voiko ison toimistotalon muuttaa kokonaan asunnoiksi?
Teknisesti usein voi, mutta markkinakysyntä ei välttämättä riitä. Tuhansia neliöitä asuntoja on haastavaa saada vuokrattua tai myytyä kerralla. Isossa kohteessa yhdistetään siksi usein useita käyttötarkoituksia, kuten palveluasumista, huoneistohotellia ja palvelutiloja.
Tarvitaanko käyttötarkoituksen muutokseen aina kaavamuutos?
Ei aina. Uusi käyttö voi mahdollistua nykyisellä kaavalla, tai hanke voi edetä poikkeamisluvalla. Isompi muutos, kuten toimistosta hoivakodiksi, vaatii usein kaavamuutoksen. Lupapolku selvitetään kaavoituksesta vastaavan viranomaisen kanssa.
Kuinka kauan konversiohanke kestää?
Tyypillisesti kaavoitus- ja luvitusprosessi ratkaisee aikataulun. Jos tarvitaan kaavamuutos, siihen voi kulua useampi vuosi, jolloin iso hanke valmistuu noin 4-5 vuodessa. Poikkeamisluvalla eteneminen on yleensä nopeampaa.
Milloin konversion mahdollisuudet kannattaa selvittää?
Hyvissä ajoin ennen kuin nykyisen päävuokralaisen sopimus päättyy, tai osana kiinteistön transaktioprosessin valmistelua. Tällöin myyjä voi harkita kehittääkö kohdetta pidemmälle uuteen käyttötarkoitukseen ja siten nostaa kiinteistön arvoa ennen varsinaista kiinteistökauppaa.
Ota yhteyttä ja jutellaan tarkemmin kiinteistösi mahdollisuuksista
Jukka Koivisto
Asiakkuusjohtaja | Asuntokorjaukset ja palveluasuminen
+358 400 981 320 jukka.koivisto@fira.fi
