Kaavoituksen ja suunnitteluratkaisujen vaikutukset rakennuskustannuksiin ja hintatasoon

Palveluliiketoiminnan emeritusprofessori Christian Grönroosin mukaan asiakaslähtöinen palvelu tarkoittaa mm. vuorovaikutusta asiakkaiden kanssa. Tällöin asiakas saa räätälöityä toiveitaan vastaavan kokonaisuuden, tuotteen tai palvelun. Kaavoituksessa menetellään toisin. Mitä suuremmassa kaupungissa ja lähempänä keskustaa olemme, sitä tarkempia asemakaavat ovat ja sitä enemmän niissä on määräyksiä. Vaateita perustellaan ensisijaisesti kaupunkikuvan ja arkkitehtuurin asiantuntijoiden vaaliman laadun varmistamisella, eheydellä ja ennustettavuudella.

Eri kaupungeissa laadun vaaliminen mielletään eri tavoin ja myös henkilötasolla asiantuntijoiden ajatusmallit eroavat toisistaan. Joku on designer-henkinen ja haluaa määrätä tarkkaan oman näkemyksensä mukaiseen rakentamiseen, kun taas toinen on planner-henkinen ja haluaa tarjota hankkeeseen ryhtyvälle joustavasti mahdollisuuksia. Asukkaita kiinnostaa sijainnin ohella asunnon hinta-laatusuhde ja laatunäkemykset vaihtelevat suuresti.

Oulussa tehdään yhdessä

Esimerkiksi Oulussa luotetaan yhdessä tekemiseen ja vuorovaikutukseen viranomaisten ja kiinteistö- ja rakennusalan yritysten eli hankkeeseen ryhtyvien kanssa. Rakennuslehden artikkelissa 28.9.2020 on haastateltu sekä kaupungin viranomaisjohtoa että hankkeeseen ryhtyviä:

”Rakennusliikkeet kuvaavat tätä niin sanottua Oulun mallia muun muassa sanoilla ”joustava” ja ”yhteistyökykyinen”. Kaupungin virkamiesten kerrotaan sekä ”kuuntelevan että ymmärtävän rakentajia.”

Oulu on tunnettu erityisesti edullisesta asumisesta. Vuorovaikutus ja yhteiset tavoitteet näkyvät omalta osaltaan myös asuntojen hinnoissa. Artikkeli jatkaa: ”Missään toisessa kaupungissa ei voi rakentaa yhtä edullisia asuntoja kuin Oulussa”.

Lisäksi todetaan:
”Oulussa ymmärretään, miten tontin hinta ja kaavoitus vaikuttavat asuntojen hintoihin. Jos on kovin monimutkainen kaava, asunnoista tulee kalliit. Hankkeiden läpimenoprosesseissa on isoja eroja kuntien välillä ja että Oulussa prosessit ovat nopeita.”

Oululaiset kokevat laadun toteutuvan vuorovaikutteisessa kulttuurissa hyvin. Esimerkiksi HS 29.3.2023 julkaistun T-median tutkimuksen mukaan:
”Oulu on kasvattanut vetovoimaansa ainoana kaupunkina Suomen kymmenen suurimman kaupungin joukossa.”

Viranomaislähtöisellä mallilla kaksi kolmesta uudesta asemakaavasta päätyy tilastojen mukaan kaavamuutosprosessiin. Tämän päälle tulevat vielä lukuisat poikkeuslupaprosessit, joilla joudutaan sovittamaan hankkeeseen ryhtyvän tarpeet kaavan vastaisesti. Mitä tarkemmat kaavamääräykset ovat, sitä todennäköisemmin ajaudutaan poikkeamis- tai muutosprosessiin hankkeen käynnistämiseksi. Oulussa uusia kaavoja valmistuu jopa enemmän kuin suuremmissa kaupungeissa, kuten Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla. Sallivuus ja vuorovaikutus lisäävät raskaiden ja kalliiden suunnitteluprosessin tuottavuutta.

Mihin suuntaan kaavoitusta tulisi kehittää? Oheisessa videossa Teron esitys aiheesta. Mikäli alla oleva video ei näy, niin hyväksy sivun evästeet

Et ole hyväksynyt markkinoinnin evästeitä nähdäksesi videon.

Kaava määrittää 80% rakentamisen kustannuksista

Asuntotonttien rakentamisessa hankkeisiin ryhtyvät joutuvat etsimään asuntojen tulevat ostajat. Hankkeet eivät käynnisty, mikäli ostajia ei löydy, joten asiakaslähtöisyys ja palvelu ovat koko toiminnan ydin. Joustava kaava mahdollistaa asiakaslähtöisen asuntojakauman ja kustannus- ja hintatason sekä näiden edellyttämät talomassojen päämitat. Asuntojen kustannukset määräytyvät pitkälti hankekoon, perustusolosuhteiden, pysäköintiratkaisun, talojen massoittelun ja asuntojakauman kautta. Nämä suunnitteluratkaisut luovat myytävien neliöiden kustannuksiin noin 2 000 euron vaihteluvälin ja ovat ne muuttujat, joihin joustoa tarvitaan.

Hinta määräytyy markkinoilla. Nykyisellä ostajien arvostamalla laadulla, sen kustannuksilla ja siitä saatavalla hinnalla yritykset yltävät keskimäärin muutaman prosentin vuotuisiin liiketuloksiin. Laadukkaampien ja kalliimpien suunnitteluratkaisuiden vaatimukset kaavoissa nostavat asuntojen hintoja, sillä edes nollatuloksella ei kaikkia toiveita voida aina toteuttaa. Tällöin hankkeet jäävät toteutumatta, kuten esimerkiksi Puolarmetsän sairaala.

Kohti sallivia kumppanuuksia

Umpikortteli on vain yksi esimerkki siitä, miten asiantuntijoiden omaksuma ja tarkkaan kaavassa määrittelemä laatu ei välttämättä osu kaupunkilaisten arvostuksiin. Esimerkiksi kaupunkilaisten sydäntä lämmittävä rakennusten ulkonäkö, laatunäkemysten moninaisuus, parkkitalojen mahdollisuudet ja asuntojen koot ja niihin liittyvä maksuhalu ovat kaikki omia tarinoitaan. Suurissa kaupungeissa rakennuslupaprosesseihin liittyvät moninaiset kaupunkikuvakäsittelyt sekä muu ohjaus ovat niin ikään oma lukunsa. Rakennusten arkkitehtuuria käydään lupaprosesseissa läpi velvoittavalla tavalla kaavan tarkkuudesta tai sallivuudesta huolimatta. Oulun kulttuurin kuvaus ja korttelin kaavoitusesimerkki osoittavat, kuinka asukkaiden arvostama laatu on toteutettavissa sallivallakin kaavoituksella. Joustavuuden mahdollistamasta miljöön monipuolistamisesta ja erilaisiin laatuarvostuksiin vastaamisesta puhumattakaan.

Joustava kaava on tahdosta kiinni ja kauneus on katsojan silmässä

Helsingissä, kuten monissa muissakin suurissa kaupungeissa, lukuisat uudet kaavat määräävät rakentamaan umpikortteleita solakoilla lamellitaloilla. Myös Oulussa kaavoitetaan umpikortteleita. Perusteena käytetään suurta vaadittavaa tehokkuutta ja laadukasta urbaania kaupunkikuvaa. Tehokkuustavoitteet ovat täytettävissä yhtä lailla pistetaloilla kuin lamellitaloillakin. Samoin urbaani ja monivivahteinen katumiljöö. Aiemmin esitetyssä vertailukuvassa helsinkiläisessä umpikorttelissa rakennusmassojen sallitut maksimisyvyydet ovat noin 13–15 metriä, kun taas Oulun joustavassa kaavassa reilut 20 metriä.

Umpikorttelissa runkosyvyys ei näy katukuvassa, joten sen tarkka määrittely liittynee ennemmin talomassojen venyttämiseen pitkiksi ja kapeiksi. Toisin sanoen kaava pakottaa kaupunkikuvallisen laadun varmistamiseksi tekemään umpiseinät korttelille. Tällöin julkisivut kasvavat ja porrashuoneita tai käytävää tulee enemmän, mikä nostaa hankkeen hintaa.

Oulun mallin mukainen kaava mahdollistaa monta eri talotyyppiä. Naapurikorttelien kannalta tämä tarkoittaa, että umpinaisten seinien sijaan talojen väliin saattaakin jäädä välejä, jotka tarjoavat pitkiä näkymiä ja paikkoja puuistutuksille. Lukuisat tutkimukset viittaavat asukkaiden arvostavan avaria ja vehreitä näkymiä. Toisin sanoen umpinainen umpikortteli umpinurkkineen hankaloittaa valoisien asuntojen luontia ja nostaa rakentamisen hintaa, ja naapuritalojen asukkaat joutuvat katselemaan seinää avarien luontonäkymien sijaan.

Katso myös

Tuottavuus lähtee suunnittelupöydältä. Katso alta esitys aiheesta Firan Talk & Walk -tilaisuudesta.

Et ole hyväksynyt markkinoinnin evästeitä nähdäksesi videon.

Haluatko vaihtaa ajatuksia aiheesta?

Ota yhteyttä