Teollinen rakentaminen perusparannushankkeessa: Case Hoas

Firan ja Hoasin perusparannustyömaalla Espoon Siltakujalla on käynnissä hankkeen kaikille osapuolille keskeinen projekti, jossa teollisen rakentamisen periaatteita hyödynnetään käytännön tasolla. Projekti toteutetaan yhteistoiminnallisella toteutusmallilla, jossa yhdistetään tilaaja, suunnittelijat ja urakoitsijoiden edustajat. Tavoitteena on luoda moderni ja tehokas toteutustapa ja sen kautta saavuttaa hankkeelle asetetut tavoitteet. Siltakuja 2:n perusparannusprojekti on malliesimerkki siitä, miten teollisen rakentamisen periaatteita voidaan soveltaa käytännössä. Yhteistoiminnallinen toteutusmalli ja lean-rakentamisen ideologia ovat keskeisiä tekijöitä hankkeen onnistumisessa.

Kohteen perustiedot

Siltakuja 2:n projektissa perusparannetaan kaksi vuonna 1985 valmistunutta taloa joissa on yhteensä kuusi porrashuonetta. Lisäksi vuonna 2013 valmistuneeseen asuinrakennukseen tehdään vähäisiä korjaustöitä. Remontin jälkeen asuntojen määrä kasvaa 82:sta 123:een. Työmaa-alue on erittäin ahdas ja kaikki liikehdintä tapahtuu uudisrakennuksen pihan kautta. Tämä vaatii erityistä huomiota turvalliseen liikkumisen mahdollistamiseen.

• Sijainti: Siltakuja 2, Espoo
• Laaja perusparannus
• Rakennuksen alkuperäinen valmistumisvuosi: 1985
• Parannuksen kohteena: 2 taloa, 6 porrasta
• 3604 m² ja 2710 m²
• Samalla tontilla vuonna 2013 valmistunut rakennus, johon kohdistuu vähäisiä toimenpiteitä. Kohteessa asutaan koko korjauksen ajan.
• Asuntojen määrä kasvaa remontissa 82 asunnosta 123 asuntoon  
• Projektin aloitus ja arvioitu valmistuminen: 08/2024-6/2025

[Mikäli alla oleva video ei näy, niin hyväksy sivun evästeet]

Et ole hyväksynyt markkinoinnin evästeitä nähdäksesi videon.

Yhteistoiminnallinen totetusmalli ja kaupallinen malli Siltakujan hankkeessa

Yhteistoiminnallinen perusparannusurakka on toteutusmuoto, jossa ammattimaisesti toimivat sopijapuolet tekevät tiivistä yhteistyötä ja osallistuvat aktiivisesti hankkeen toteuttamiseen. Sekä tilaajalla että toteuttajalla on yhteinen tavoite saavuttaa hankkeen päämäärät. Yhdessä he luovat tehokkaan toteutustavan, tiedonvälityksen ja yhteistyökykyisen projektiorganisaation. Suunnittelijat ja valvojat ovat myös mukana kehitysvaiheesta lähtien, mikä tukee yhteistoimintaa urakan aikana myös heidän kanssaan. Hankkeen toteutusmalli täyttää julkisen hankinnan kriteerit.

Tavoitteena on suunnitella ja toteuttaa kohde hyödyntäen eri osapuolten osaamista, jotta saavutetaan paras mahdollinen lopputulos ja hankkeelle asetetut tavoitteet täyttyvät. Yhteistyön onnistumiseksi on tärkeää rakentaa luottamusta ja luoda yhteinen toimintakulttuuri. Kaupallisessa mallissa käytetään open book -laskutusta, yhteistä muutosten riskien jakamista ja kannustinjärjestelmää. Tavoitehinta ja kattohinta on määritetty, ja jos kattohinta ylittyy, toteuttaja vastaa ylityksestä. Jos kattohinta alittuu, alitus jaetaan tilaajan ja urakoitsijan välillä.

ATA-mittaristo ohjaa tavoitteisiin pääsyä

Säästön jakamisen lisäksi Siltakujan hankkeessa on asetettu ATA-tavoitteet (avaintulosalueet), joissa on myös rahalliset kannusteet. ATA-mittaristoon sisältyy useita eri tunnuslukuja, jotka voivat kattaa esimerkiksi aikataulun, laadun, turvallisuuden ja talouden. Näiden mittareiden avulla seurataan hankkeen edistymistä ja varmistetaan, että se etenee suunnitelmien mukaisesti. Mittariston avulla voidaan myös tunnistaa mahdolliset ongelmakohdat ja tehdä tarvittavia korjaustoimenpiteitä.

Teollinen rakentaminen sopii hyvin perusparannushankkeisiin

Firan asuntokorjauksien johtaja Sami Kokkonen on kehittänyt ja hyödyntänyt teollisen rakentamisen menetelmiä jo useita vuosia peruskorjaus- ja linjasaneeraushankkeissa. Kokkosen mukaan rakentamisen tuottavuus on jäänyt jälkeen tehdasteollisuudesta, mutta teollisen rakentamisen avulla myös rakennusalalle on mahdollista saavuttaa vastaavaa tuottavuuden kasvua.

– Yksi suurimmista esteistä teolliselle rakentamiselle on projektiajattelu, jossa jokainen projekti nähdään ainutlaatuisena ja kaikki asiat mietitään uudestaan alusta alkaen, Kokkonen kertoo.

Mielestämme pitäisi osata ajatella yli yksittäisten projektien. Kaikkien ratkaisujen tulisi tukea jatkuvaa tekemistä ja töiden virtauksen olla mahdollisimman tasaista sekä työmaalla että projektien välillä.

Sami Kokkonen, johtaja, asuntokorjaukset ja putkiremontit, Fira

– Mielestämme pitäisi osata ajatella yli yksittäisten projektien. Kaikkien ratkaisujen tulisi tukea jatkuvaa tekemistä ja töiden virtauksen olla mahdollisimman tasaista sekä työmaalla että projektien välillä. Kuin liukuhihna, joka liikkuu koko ajan tasaisesti, mutta myös projektien yli. Otetaan esimerkiksi laatoitusporukka: kun yhdessä kohteessa laatoitus loppuu niin samalla se alkaa toisessa, jolloin työ virtaa tasaisesti eteenpäin ja ja pitäen laadun tasaisena.

– Teollisuudessa jatkuvalla parantamisella on suuri merkitys. Pieniä parannuksia tehdään jatkuvasti ja ne vakiinnutetaan prosessiin. Prosessin parantuessa pala kerrallaan myös tuottavuutta saadaan samalla nostettua. Rakentamisessa taas etukäteisvalmistelu ja -suunnittelu ovat perinteisesti aliarvostettuja. Normaalisti urakoitsijat kilpailutetaan joka kerta erikseen ja jokainen urakoitsija sanelee oman tuotantotahdin. Tämä johtaa epätasaiseen työnkulkuun ja tyhjäkäyntiin. Mutta tämän me haluamme muuttaa. Firalla olemme vieneet sekä suunnittelua että tuotantoa eteenpäin systemaattisesti. Asuntokorjaushankkeissa virtausnopeus on parantunut yli 50 prosenttia viimeisen neljän vuoden aikana eli noin 15 prosenttia vuosittain

Tiukempi aikataulu vaatii työmaan kuitenkin kaikkien eri osatekijöiden yhteensovittamista ja hankkeen eri osapuolien yhteistyötä. Kukaan ei voi yksin ratkaista kaikkea.

Hoas ja teollinen rakentaminen

Hoas on suomen suurimpia rakennuttajaorganisaatioita, jonka perustamisesta asti tavoitteena on ollut helpottaa opiskelijoiden asuntotilannetta pääkaupunkiseudulla. Hoasin toiminnassa ovat mukana Helsingin yliopiston ja Aalto-yliopiston ylioppilaskunnat sekä 10 muuta ylioppilaskuntaa ja ammattikorkeakoulujen opiskelijakuntaa. Hoas vuokraa, rakennuttaa ja ylläpitää asuntoja pääkaupunkiseudulla peruskoulun jälkeisissä oppilaitoksissa tutkintoaan päätoimisesti suorittaville opiskelijoille.

Hoas:in rakennuttajapäällikkö Laura Pääkkönen kertoo, että heidän strategisena tavoitteenaan on olla rakennuttamisen edelläkävijä.

– Olemme valinneet Lean-rakentamisen tien ja hyödynnämme Lean-ideologiaa ja -työkaluja hankkeissamme. Näemme, että teollisen rakennuttamisen kautta meillä on aidosti parempi mahdollisuus tuottaa korkeampaa asiakasarvoa sekä tarjota parasta mahdollista asumiskokemusta asukkaillemme.

Hoasin tavoitteet Siltakuja 2:n hankkeelle

Hoasin kilpailutusvaiheen tavoitteet Siltakujan hankkeelle koostuivat 5 eri osa-alueesta. Tavoitteiden toteutumista seurataan myös hankkeen aikana:

Teollisen rakentamisen avulla voidaan tuottaa korkeampaa laatua ja tehdä asiat kerralla oikein.

Laura Pääkkönen, rakennuttajapäällikkö, Hoas

– Teollisen rakentamisen avulla voidaan tuottaa korkeampaa laatua ja tehdä asiat kerralla oikein. Tämä on erityisen tärkeää, koska omistamme kohteemme lähtökohtaisesti ikuisesti. Teollisen rakentamisen todennettuja hyötyjä ovat lyhyemmät läpimenoajat, parempi tuotannon virtaus ja helpompi logistiikan hallinta. Teollinen rakentaminen mahdollistaa myös työntekijöille ergonomisemmat työolosuhteet, mikä parantaa työntekijöiden hyvinvointia. Meille on tärkeää, että työmaillamme toimivien urakoitsijoden työntekijät voivat hyvin, Pääkkönen jatkaa.

Olemme jo konkreettisesti nähneet, että tahtituotanto lyhentää läpimenoaikaa noin 30 %. Jos läpimenoaika on lyhyempi niin vuokratuotothan lähtevät samalla juoksemaan nopeammin – joka on tietenkin kannaltamme erittäin hyvä asia.

Teollisen rakentamisen hyödyt Hoas:illa

• Tuottaa korkeampaa laatua – kerralla oikein, ikuiseen omistukseen, elinkaarikestävyys, ergonomisuus
• Nopeuttaa läpimenoaikoja – vuokratuotto juoksemaan nopeammin
• Pienemmät kustannukset
• Luoda tuotannon virtausta – tahtituotannon edellytys virtauksen luominen
• Parantaa logistiikan hallittavuutta – valmiit tuoteosat vs. tilpehööri

Haluatko vaihtaa muutaman sanan hankkeestasi?

Ota yhteyttä niin jutellaan lisää.